土地價款差額計征增值稅的財稅管理

來源:稅屋 作者:李華 人氣: 發布時間:2019-09-23
摘要:根據《 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法 》( 國家稅務總局公告2016年第18號 )第四條第五條、《 財政部 國家稅務總局關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知 》( 財稅[2016]140號 )第七條、《 國家稅務總局...
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  根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號)第四條第五條、《財政部 國家稅務總局關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅[2016]140號)第七條、《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)第一條第五條等,相繼對房地產開發企業向政府部門支付的土地價款以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用等計算扣除增值稅銷售額相關問題進行補充和完善。房地產開發企業向國家自然資源局(原國土資源局土地交易中心)、城市拆遷主管部門及其它相關授權代理受托單位支付的土地價款、拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益,如何進行財稅處理和涉稅申報?

  《房地產企業扣除土地價款差額計征增值稅的稅務管控》一文依據依據依據《財政部關于印發<增值稅會計處理規定>的通知會》(財會[2016]22號)第三項對差額征稅的賬務處理規定,認為應進行以下處理:

  1、2018年1月5日,房地產企業支付土地出讓金、征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用共計1億元:

  借:開發成本——土地成本/土地征用拆遷補償費  1億

  貸:銀行存款  1億

  2、2020年12月31日,房地產企業售清并按合同約定交付房屋,確認房地產銷售收入,相關土地價款抵減的增值稅銷項稅額應沖減“主營業務成本”:

  借:應交稅費——應交增值稅(銷項稅額抵減)  900萬

  貸:主營業務成本  900萬

  無論沖減當期主營業務成本還是開發成本會計科目,都將引發土地增值稅清算涉稅爭議,給開發企業帶來不必要的涉稅風險和損失。任何一個國家(地區)經濟活動的主體不能少于三個:個人、企業、政府。經濟行政管理是社會經濟生活必不可少的環節。政府是收稅者,也是經濟活動的保障者、規范者、價值創造者。全面營改增,個人的某些經濟行為已經允許開具增值稅專用發票,處于經濟活動核心三要素之一的政府部門,取得的非稅收收入,為什么不能向納稅人開具增值稅發票?這是營改增的一個“缺口”。因此,全面營改增應當進一步擴圍。將財政部、國稅總局劃歸全國人大財經委員會,政府部門的經濟特性就可彰顯出來。自然資源局所屬的土地交易中心成為一般納稅人,向開發企業及其它單位開具增值稅專用發票,本文就不需要討論土地價款的涉稅問題。

  財稅(2016)36號文附件一營改增試點實施辦法》第八條規定,納稅人應當按照國家統一的會計制度進行增值稅會計核算。可見會計制度(準則)是“準”稅收政策。納稅人沒有按國家統一的會計制度進行增值稅會計核算存在較大的涉稅風險。因此,違反財會[2016]22號規定,不沖減主營業務成本、開發成本,土地增值稅核算將有問題。

  有沒有其它政策解決這一問題呢?財政部于2017年5月修訂發布了《企業會計準則第16號——政府補助》第二條規定,政府補助是指企業從政府無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產。依據上文政府補助第三條規定,土地價款抵減增值稅可視為獲得政府補助。按土地價款差額繳納增值稅繳納增值稅,相當于取得政府補助。開發企業在確認房屋銷售收入的同時,按土地價款抵減的增值稅額確認政府補助收入,土地增值稅與增值稅核算政策適用問題均得到相應的解決。

  會計處理如下:

  借:應交稅費——應交增值稅(銷項稅額抵減)  900萬

  貸:其他收益  900萬

  會計處理無論計入政府補助還是沖減主營業務成本,對開發企業所得稅是沒有影響的,對土地增值稅的影響則截然不同。《企業會計準則第16號——政府補助》修訂發時間在財會[2016]22號之后,土地價款抵減的增值稅能不能適用新規定,作為一個爭議吧!

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